Oggi pubblico un’email di un gentile lettore, che commenta con il nickname l.b.chase, il quale vuole parlarci del suo settore di investimento, proprio quello che non più tardi di martedì, si è ritrovato (con il Case Shiller in questo post ) a rischio double dip. Sto parlando del settore immobiliare.
Come sempre nei commenti avrete modo di discutere con l.b.chase sulla questione.
Buona lettura

TEMINO

Titolo: La guerra fredda tra fan dell’immobiliare e speculatori

Svolgimento:

Negli ultimi anni si è acuita sempre più la divergenza di visioni tra fan dell’immobiliare e speculatori. I primi sono eternamente convinti che possedere il così detto mattone non tradisca mai e oggi come oggi si tengono stretti i propri immobili a costo di rischiare svalutazioni sempre più pesanti in futuro. I secondi (tra i quali rientra il sottoscritto), sono convinti che, con il passare del tempo e l’aumento della crisi i prezzi non potranno che scendere. Andiamo ad analizzare la situazione nel dettaglio.

Prima di tutto è opportuno rifarsi al meccanismo universale che regola i prezzi in base al gioco della domanda/offerta. In questo caso possiamo cominciare sottolineando il fatto che negli ultimi anni la correlazione tra domanda e offerta rispetto ai prezzi degli immobili è progressivamente venuta meno. In altre parole con il passare del tempo la domanda dei potenziali acquirenti è andata scemando, ma i prezzi sono rimasti più o meno agli stessi livelli.

Sarà capitato a chiunque segue il settore, di notare annunci di immobili in vendita che rimanevano, “immobili” appunto, nelle vetrine o nei siti delle agenzie anche per due o tre anni di seguito. E’ evidente che se i tempi medi per vendere una casa si allungano così tanto, nel settore si sia venuta a creare un’anomalia. In pratica si potrebbe sintetizzare il tutto dicendo che il meccanismo domanda/offerta si è rotto.

Ma perché questo meccanismo che normalmente ha sempre funzionato della domanda/offerta che stabilisce i prezzi, improvvisamente sta dando chiari segnali di cedimento?

La risposta potrebbe essere banale per quanto logica: se manca la liquidità artificiale che negli anni precedenti aveva inondato il mercato attraverso i “mutui facili”, automaticamente viene a mancare anche la disponibilità da parte dei potenziali acquirenti di comprare una casa. Ma perché allora i venditori (i fanatici del mattone) si ostinano a confidare in una ripresa futura? Questa è una bella domanda ma la risposta potrebbe non essere così semplice, perché i fattori sui quali questi signori possono aggrapparsi per restare attaccati alle loro posizioni sono molteplici.
Innanzitutto c’è il fattore ideologico cioè la solita storiella che il mattone non tradisce mai, anche se molti di questi signori non saprebbero spiegare “il perché” il mattone dovrebbe essere sempre e comunque al di sopra delle classiche regole di mercato. Provate a chiedere a qualcuno di loro il perché e vedrete che risposte fantasiose vi darà…

In secondo luogo c’è una grande ignoranza diffusa sull’effettiva criticità del sistema economico globale, la quale contribuisce a tenere alta la fiducia che prima o poi tutto ripartirà. Dunque perché abbassare il prezzo di vendita oggi, se non mi è necessario fare cassa nell’immediato?
Poi c’è il fattore psicologico, perché esattamente come in borsa è difficile uscire da un titolo in perdita, anche nell’immobiliare una volta che ci si è fatti un’idea su un certo valore del proprio immobile è dura accettare di venderlo al di sotto di quel prezzo.
Queste sono solo alcune delle principali motivazioni che spingono un proprietario a mantenere l’immobile per anni anziché abbassarne il prezzo richiesto.
Quello su cui potremmo scommettere è che proprio come in borsa, anche sul mercato immobiliare può scatenarsi l’effetto molla. Ovvero quel meccanismo che porta la maggior parte degli investitori a procrastinare fino all’ultimo sulla vendita, ma che ad un certo punto quando ormai è troppo tardi e le nubi sono troppo nere e dense per continuare a negarne l’evidenza, porta tutto il parco buoi a riversarsi sul mercato cercando di vendere al miglior prezzo pur di uscirne. Di questo abbiamo già un’ampia dimostrazione da quello che sta accadendo in Grecia, dove il valore medio dei ribassi ha già superato anche il 50% e il bello è che ufficialmente la Grecia non ha “ancora” dichiarato default.

Pertanto chi può dire con certezza cosa succederà ai prezzi degli immobili in Europa o in particolare nella nostra Italietta nei prossimi 5/10 anni? Forse nessuno, ma di sicuro sarebbe meglio cancellare dalle nostre menti questo assunto per il quale il mattone nel medio-lungo non tradisce mai. Anche perché chi glielo va a spiegare ai greci che secondo le attuali prospettive economiche, da qui a 5/ 10 anni i loro immobili dovranno salire del 100% per tornare ai valori pre-crisi? E comunque anche nella mirabolante ipotesi che possano salire così tanto, vuol dire che per 5/10 anni sono stati fermi, il che non mi pare proprio un affare.

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L.B.Chase

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